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【转自观点地产网】王群 长期以来，中国经济具有明显的投资拉动型特征，房地产业由于具有产业链长和行业面宽的特征，它对整体经济发展具有明显的带动作用，因而成为投资的热点。

这可以通过房地产投资与全社会固定资产投资情况来说明。1991-2013年，房地产投资占全社会固定资产投资比重由6.01%增长到19.27%，增长了13个百分点。特别是自2000年以来，房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重保持在17.05%-19.84%之间，成为推动中国经济增长的重要支撑力量。

同时，由于房地产业具有产业链长和行业面宽的特征，一直以来都是地方政府促进辖区经济增长的支柱产业，与房地产有关的税收已经成为地方政府税收收入的重要来源，从而各地政府也支持房地产行业的发展。

数据显示：1999-2013年，地方税收收入由5594.87亿元增加到69011.16亿元，增长了11.33倍，而同期内房地产“五类”税（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税）由378.22亿元增加到12246.43亿元，增加了31.38倍，远远高于地方税收的增长幅度；从二者的占比看，1999年房地产“五类”税收入占地方税收收入的比重为6.76%，而到2013年，二者的比值增长到17.75%，增长了11个百分点，表现出房地产税收收入对地方税收收入比重不断提高的趋势。

其实可以看出人们在解释中国房地产行业发展的问题上存在差异，既有认为它是自身成长周期的表现，也有认为它是中国经济社会转型背景下国家政策指引的表现。我们认为，面对中国房地产行业发展过程中表现出的“是与非”，仅凭行业规律或政策指引都不能对其进行完整的解释，也许将二者结合起来更加具有解释力。

一方面，中国在实施住房制度市场化改革之前，城镇居民住房实行的实物分配制度。然而，从城镇住房建设投资来看，相当长时间内国家对住房建设的投资规模都比较低，明显滞后于居民对住房的需求，形成了城镇住房供给严重不足的问题。同时，随着中国购房人口群体的增加及人口从农村向城镇流动，民众对城镇住房的需求进一步增长。所以在住房制度市场化改革前形成的住房需求积压以及购房人口数量增加，农村人口向城市流动等因素下，中国房地产行业存在快速发展的基础和条件。

另一方面，自改革开放以来，中国宏观经济长期处于快速发展的过程中，工业化和城镇化发展迅速，从而增加了对资金的需求。中国政府长期实施的是积极稳定的财政政策和适度宽松的货币政策，该政策组合为整体经济的发展提供了充足的流动性支持。于是，中国经济表现出明显的投资拉动型特性。

在此背景下，大量资金需要合适的高资金容纳标的，而房地产行业具有产业链长和产业面的特征，它对资金的容纳量大，投资回报率高，从而成为资金的汇集区。同时，地方政府为了促进区域经济的快速发展，将房地产业作为支柱产业，通过政策引导和舆论宣传，也增加了资金向该行业的流入量。大量资金流入房地产行业，从而驱动房地产行业快速增长。

基于上述分析，我们认为中国房地产行业的发展路径是“市场+政府”共同作用的结果。换言之，中国房地产行业是“行业成长周期”和“政策指引”叠加的反映。遵从该判断，我们认为从行业生命周期看，中国房地产业在10多年的发展过程中，生命周期已经从成长阶段逐渐进入成熟时期，出于住房需求的市场空间已经被大部分挖掘。同时，房地产行业在过去的发展过程中，由于资金的过量流入，房地产行业在整体上也表现出“过度繁荣”的特征。针对该判断，我们分别用房屋供销比、居民房价收入比进行支持性论证。

王群 财富证券研究员，本文节选自其研究报告