行业新闻

【转自观点地产网】325新政绝对是上一周房地产市场最轰动的收尾。

在上海新政落地前，一线城市调控风声中一直处于漩涡中心的是关于广州的放松限购。没想到，向来要求从严的上海率先出台楼市调控新政。调控的方向主要包括非普通自住房首付比升至70%、非上海户籍人士提高限购门槛等内容。

距离上海新政出台仅十几个小时，1500公里以外的深圳来了一个呼应。3月25日晚间，深圳发布房地产市场指导意见：非深圳户籍购房社保1年改3年、二套房首付四成。

同日，二线城市的南京和武汉不约而同的出台购房管控政策，其中南京严格界定首套房贷款，要求有贷款记录就不算首套房，而武汉调整首套房公积金，贷款最高额度下调为50万元。

究其原因，近段时间的购房恐慌与快速上涨的成交均价才是楼市加强调控的主要导火线。据今年前两个月的数据显示，上海房价已在去年年内的基础上增加了近20%。而国家统计局近日公布的2月房价指数，深圳与去年同期相比暴涨了57.8%。

而“325新政”也被业内人士称为史上最严的楼市新政。对此，不少分析认为这预示着楼市调控新的周期正在出现。

从当前的政策调控来看，一线城市严格限购与三四线去库存成为楼市的主基调。

然而，楼市调控就像一把双刃剑，无可否认的是限购与去库存在一定程度上控制市场需求端，但是，不断上涨的房价也是楼市调控的必然结果。

无独有偶，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌在2015年观点城市论坛中就指出，去库存如果是良性的话，一定会有一个房价上升的过程。“这一轮去库存一定伴随着房价上涨，如果房价不涨一定去不了库存，而且经济的拉动力也很有限。”

龙斌指出，无论降房价去库存，还是降地价去库存，对地方政府、对经济形势都将是一个杀伤性的过程。

“这几年房地产市场的波动很大，和经济发展模式有关系，和政策一收一放有关系，所以我相信这一次也是一个波动的开始。”

如果说刺激性的宏观政策、投资渠道等因素导致房价上涨，那么人民币贬值、GDP的产值高则是助推房价高涨的催化剂。

另一方面，人民币贬值与严管资金外流，国内资金找不到出口导致房地产投资剧增，也是房价上涨的重要原因。耶鲁大学金融学教授陈志武认为，随着资本外出的管制越来越加强，深圳、上海、北京房产交易量和价格越往上涨，这两者之间明显有很强的因果关系。

从资金层面看，中国的货币增长速度太快必然要求人民币汇率需要控制。在刚刚结束的2016博鳌亚洲论坛上，高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭点评称，如果该贬的时候不贬，到将来贬值的时候可能是暴风骤雨式的。

另外他认为，房地产的情况和汇率类似，所以其实中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断的推动它，短期的利益和稳定是以更长期的不稳定为代价的。

而调控政策的利弊的权衡也是需要考虑的，如果从人口规模、产业经济等角度出发，很容易解释当前一线城市的高房价。但实际上，目前价格虚高，超过了购房者的收入承受能力。

无论是收紧还是放松楼市政策，对于刚需一族而言，房价并不存在看涨不看跌，只有房价在其所能承受范围之内才会买。

因此，真正的刚需并不需要刺激，楼市调控如何调整至最佳状态才是重点。