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开年第1个红包:深圳二手房减税了!增值附加税减50%

时间:2019/2/15 16:50:00   来源:鹏广达集团

 

资料来源 | 深圳市不动产登记中心、财政部网站、乐有家、中原地产


昨晚,深圳楼市迎来开年后第一个利好消息——减税了。

开年第1个红包:深圳二手房减税了!增值附加税减50%

这是广东省财政厅、国家税务总局广东省税务局在2019年1月25日发布的相关通知,近日深圳不动产在登记针对该通知发布了相关政策,二手房交易中增值税的附加税可以减半收取。

即从2019年2月1日后过户的:

A,卖家是自然人的,国土局系统会自动减半;

B,买卖双方任意方是公司的需要提交减免申请表,增值税附加税才能减半;

C,简单理解:按照以前的政策规定增值税及附加税由全额或者差额的5.6%,现变成全额或者差额的5.3%,即优惠了0.3%;

D,本通知执行期限至2021年12月31日。


以400万普通住宅为例,可省11431元,以600万的满两年的非普通住宅为例,可省4288元,不满两年的可省更多,达17145元。这一消息让利虽少,却振奋人心。

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这是实打实的免税。实际上深圳购房者更期待的是上调豪宅线。

2015年,深圳出台普通住房标准,规定南山区在总价490万以上、福田区在总价470万、罗湖区在总价390万以上的房源,均属于豪宅,需要按照豪宅的标准交税。随着深圳房价的上涨,豪宅线早已不符合现状。

据深圳中原研究中心公布数据,2018年深圳二手套均面积为85平方米。受到三价合一政策影响,非普通二手住宅税费增加明显,90-144平改善型需求成交占比略有减少。从总价上看,2018年二手房价格套均总价较2017年有所增加,为每套488万元。

以这近500万的套均标准来看,基本上你在深圳随便买套房,都要算上你的豪宅税。深圳市房地产研究中心主任王锋表示,“深圳下一步调整是要考虑真正的刚需,要通过确定普通房的标准,给老百姓事实上的减税,让老百姓真正地能够减轻购房成本。”

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除了豪宅线上调值得期待以外。2018年年底,深圳楼市还迎来两大利好:深圳银行利率下调,个税抵房贷利息。而农历新年过后,减税信号再次传来,这一波的好消息传来,这是否意味着这个市场将会越来越温柔下去?

据深圳市房地产信息系统公布,2019年1月深圳市新建商品房成交价格为54112元,环比增加了52元,同比下降128元;成交套数为2499套,环比下降876套,环比下降26%;与去年同期相比下降了279套,同比下降10%。

深圳房价数据是从2016年4月份,以均价5.5万/平开始引爆,随即快速攀升,最高记录是2016年9月高达6.1万/平,全年均价超5.4万/平,这一记录一直至今(2019.1)都保留着。说明,近两年深圳新房均价”被平均“在一定的水平线上。多方预测,2019年我国房价将保持稳定。

大背景

2018年12月19日至21日中央经济工作会议提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

高房价制约消费,有潜在的金融风险。强化房子的居住属性,弱化房子的金融属性,是中央高层关于“房住不炒,坚决遏制房价上涨”的调控工作出发点,是所有调控工作的红线。

2019年深圳重点工作还是,遏制投机炒房,稳地价稳房价,完善住房市场体系和住房保障体系。因此,深圳房价以稳为主,不会出现大涨大跌。


1月份看似毫无波澜的数据,但其实这远非一线市场的真实状态。

同是昨晚,香蜜湖片区的吉生特别开心,刚成交一套830万带福田区教科院附属小学以及深圳高级中学初中部的学区房。客户从2018年11月份开始看房,近期遇到业主急卖降价近50万成交,同户型成交价在890万。

中原地产香蜜湖片区专业中介陈为民表示,自去年12月份以来单是东海花园一个小区已经成交超过10套房源。同片区小区全计在中原地产单店铺成交也有超10套房源。“如今客户都是准备好资金等待笋盘,议价空间多一些,一般业主降价5-15%成交的可能性大些。”

陈先生表示,“新春开市后我们也已经接到很多客户,目前大部分出来看房的还是以刚需型为主,特别是学位房片区,基本都是这一两年内小孩需要报名上学,都会提前去做安排的。至于二手放盘的业主也很多,但11-1月份整个市场实际能成交的基本都是低于小区5-15%的幅度才容易成交。每年新春特别是学位房都会有一波小高峰,如果有买卖物业的打算可以把握这个时间节点。”

东海花园一期、二期2018年12月份-2019年1月份成交情况(真实价格成交)


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来源:中原地产 制图:深圳新浪乐居

确实,深圳学区房的带动效应明显。1月份,位于景田的翔名苑和赛格景苑,原本初中学位是福田科技中学(原景秀中学),1月15日突然在教育局官网上公布了学位变动,被划分至福田外国语学校。乐居致电该片区的中介求证,拥有学位变动的房源,“平均每套涨50-70万” 。

在深圳,无论是学区房还是普通住宅,只要你愿意降价,二手房就不愁卖。新房市场同理。昨日有自媒体宣传二月以来深圳新房实现0成交,这并不准确。

虽然2月初基本处于春节假期,但据乐居检测,天汇城在2月4日-2月10日共计来访33批,来电7批,成交3套,初四售楼处即开工接待客人。

各区部分新房表现

而1月份,单看2019.1.7-2019.1.13这周,各区新房不少也有不错的成绩。

位于横岗的麟恒中心广场三期来访达45批,成交10套(6套3房,4套4房);龙岗的【麓园云玺】来访118,成交15;【满京华云著】来访36,成交3套121-122平,目前与中介进行转介合作。

坂田的【大族云峰】来访120批,成交15套。布吉片区的【里城玺樾山】来访68批,成交8套,在售产品面积约91-107㎡3-4房,均价5.3万/㎡,持续启动中介转介中。

宝安的【山海上城】上门18批,成交4套,89平,均价5.8万,以备案价销售,送精装修。宝安区碧海片区的【华丰前海湾】来访36,成交3套二期住宅,目前项目处于持续公寓转介,在售户型为87-165平住宅,122-150平公寓。

福田的【宝树台】来访86,来电12;32-46平1-2房住宅已清盘,商业复式持续转介佣金4%+2万现金奖。虽说不少楼盘都依靠中介带客成交,但能够成交已经说明市场潜力。


龙岗开发商黄羌认为,这个时点,以乐观的判断为前提,全面备战是主流开发商的做法,系统性备战主要包括资金和土储。而对于目前新房的价格随行就市就可以。在他看来,行业真正的爆仓风险已经过了,一季度不少开发商将要加大投资拓展项目的力度。接下来的深圳市场不会有什么风暴,而是逐渐云开雾散。

但深圳实力雄厚的大宗物业投资公司张生则持悲观态度,”我们今年公司都不打物业了,除非开发商愿意打7折,他们又不愿意,8折给我们也没有利润,现在的行情看不到短期博价格上升的可能性。2019年仍然以出货为主,去年拿的物业,现在还没有回本。“但是对于个人买家而言,买卖双方议价空间增大,是可以进行挑选。