鹏广达新闻

【受访嘉宾】
鹏广达地产总经理　李莫明

【约访时间】
2007年6月18日上午

【约访地点】
深圳房地产信息网采访室

【嘉宾简介】
现任鹏广达地产总经理
高级工程师、经济学硕士
精通理论注重实践善于战略，着力培养公司员工的学习主动性，推动学习型组织的建设。
部分工作业绩：
1999—2001年 汇园雅居
2001—2003年 豪方现代豪园
2002—2004年 豪方悠然居
2003—2004年底 新豪方大厦
2004年底—2005、9 华强广场总指挥
2005．9—至今 盐田项目总负责

【采访正文】

　　伴随海滨假日6月13日封顶、7月份即将开盘的消息，深圳地产界流传着一组惊人的数字：鹏广达地产在盐田就拥有50万平方米的土地储备，可开发项目高达10个，战线从盐田中心区一直拉到东部三镇。

　　记者就此向鹏广达地产总经理李莫明求证，被告知：“粤商的作风就是低调、务实，没有什么好宣扬；不过，东部5个项目是铁板钉钉的事实，除了东部1号海滨假日、2号倚山时代在建将售外，东部3号也在紧张筹备之中。”

　　相形之下，李莫明更加愿意津津乐道地与记者交流战略、品牌、产品细节等问题，他反复强调：“我们开发任何价位的楼盘都追求高端，细节决定品质。精雕细刻的产品本身才能打动顾客，这比说一千道一万都管用。”

善战者择人任势

　　孙子兵法 《势篇》说：“故善战者，求之于势，不责于人，故能责人而任势。”鹏广达地产总经理李莫明认为，战略就是审时度势，运筹帷幄，决胜千里。

　　2007年上半年盐田地产进入了相对低潮，由于新入市楼盘比较少，因而实际的成交也并不理想。盐田的地产开发价值也被公众低估，溢价也非常的缓慢，甚至远远滞后于关外的宝安、龙岗等地产。但是，这并不能掩盖盐田作为深圳高尚住宅区的优势，比如不可复制的山海资源、比如政府向东看的决心……尤其随着年底铁定通车的第二通道、盐田港的不断升级，交通将不再是制约其与罗湖、福田乃至国际社会的瓶颈。

　　事实上，万科、中海、京基、华侨城、联泰已经纷纷进入，极大地提升了片区的公共价值。坊间盛传盐田将会成为深圳最贵的区域，年内一顶级别墅的价格会达到20万远/平方米，打破此前11万元/平方米的最高记录，可见盐田的后来居上的爆发力之猛。

　　鹏广达地产也不例外，很早之前就看到了盐田势不可挡的潜力，这么多年来一直都在进行土地储备、产品研究。李莫明告诉记者“我们的土地储备比别的开发商储备更现实、实际一点。而且公司整个团队都很年轻，做事很有闯劲，方方面面的冲劲是很足。我们并不是要靠单个项目来获取暴利，鹏广达最终要做大做强，要做一个有社会责任感、负责任的房地产企业。”

　　因而，鹏广达东进富有战略性考虑，而绝非一时头脑发热或者是投机性介入。鹏广达地产总经理李莫明坦言：“目前房地产市场确实比较火爆，跟股市有点类似，我们已经算过一笔帐了，现在的深圳房价的涨幅已经有点过快，跟居民的承受能力有点脱节。但，往后看应该会慢慢回归理性，也不一定非要猛涨。”

　　第一，从长远来看，价格主要还是由供需关系决定，深圳的土地储备包括资源方面逐减，深圳的土地面积只有2000多平方公里，大大小于国内其他城市，但是人口却在不断增长。由于土地量减少人口增加，房地产开发周期比较长等特点，供求关系最终还会回归理性，继续上涨。第二，很多其他关联行业或毫无关联的公司也进入房地产行业可能是投机性进入，也可能是出于多元化战略考虑。就鹏广达自身而言则是出于业务互补需要，既有自己施工的项目，也承建外面的一些项目，但主要还是以自己开发房地产为主。按照常规来说，商业、写字楼的风险都比较大，住宅最保险。所以我以开发符合政策导向要求、门槛低的居住项目为主，这一块在市场中有它的一席之地。

　　俗语说：人心齐，泰山移。鹏广达地产非常重视团队建设，秉承自己的精神，就是务实、高效、创新的精神，孜孜不倦地塑造学习型组织。鹏广达地产总经理李莫明本身就是一个很好的典范，他是高级工程师加经济学学硕士，“理科状元”的称号名副其实。据记者了解，鹏广达地产骨干包括领导都是建筑学或者工民建学科出来的，在这个行业积累了很多工作经验，而且整个团队非常年轻化，主要领导层的年龄30来岁，甚至更小一点。

天生丽质不自弃

　　李莫明借用 “一路贯穿东西，天堑变通途”来形容第二通道对于盐田的重要作用。而处于深盐路与北山道交汇处的鹏广达东部1号滨海假日，则刚好处在第二通道与盐坝高速交汇的不远处附近，同时离梅沙只需要8分钟时间，扼守梅沙门户。

　　事实上，目前很多市民去盐田经过莲塘，到整个沙头角这一块，红绿灯比较多，有6、7个红绿灯，包括梧桐山收费以及红绿灯的等待，这样就拉长了从盐田去市里的时间。相反从市里面到南山，一路走滨海大道没有红绿灯，路非常开阔，景色也比较好，拉近了南山和市中心的距离。

　　鹏广达地产总经理李莫明分析指出：“免费第二通道开通是辟山隧道，周边的环境非常优美，双向六车道避免了红绿灯，可以直接去盐田，一直连到盐排，把整个东部都连接起来。东部盐田到市里面的距离会大大缩短，以前过节到大小梅沙一般都会有点塞车，第二通道开通以后就会彻底解决这个问题。”此外，盐排已经通了，包括相关的道路在重新改建扩建，还有一条从明珠道直接到横岗的路，现在到横岗有一条国道，有一条盐排可以过去，这些区域的时间包括连接非常紧密。

　　另外一个重要的对外起到窗口、交通作用的因素就是盐田港。盐田港本身就是一个国际化的港口，它非常干净、效率高的集装箱码头。“目前它的港口功能没有被完成体现出来，效能还没有被彻底挖掘出来，因为这里出口多进口少，一个港口真正做的比较少的话，应该出口和进口平衡。但是，它的仓储和物流已经和盐田港紧密的连接起来，所以盐田港的发展对盐田港这个片区的带动作用非常大，港口在发展，我们搞住宅、土地、项目还是能够增加的，所以本身这里就有一个供需的矛盾。”鹏广达地产总经理李莫明客观地分析认为。

　　据记者了解，盐田港产业已经聚集了大批的从业人群，光货柜车司机就有几万名。很多租房子、买房子的都是货柜车司机，尽管承受能力也是有限的，但反应了还有很多围绕港口工作相关联的人员或者是公司，这一块本身的潜力非常巨大。而且盐田还有一个比较特殊的情况，房源非常紧俏，新房不愁卖，有些楼盘一天就卖完了，再者盐田的租赁市场非常火爆，出租的价格跟市里面有些地方有点类似了。

　　李莫明指出：“当时进入盐田的时候还属于价值被低估、非常有潜力的一个地方。当时认为即使没有这一波房地产浪潮过来，它也是要起来。”实际上，盐田组团区别于杀头角组团、梅沙组团，已经逐减形成“港区作业——涉外中心及后方综合服务——居住区域”的布局结构。这三个组团跟盐田区政府的定位也是紧密相关的，符合它的发展。梅沙休闲旅游度假的功能已经发挥的淋漓尽致了，达到了预期的目的，包括后续的项目还在开展，整个趋势还是非常不错的。沙头角组团属于非常成熟的老城区，再加上本身属于盐田区政府行政办公基地，这一块的定位是作为行政中心或者是办公基地。盐田港组团的土地面积占到整个盐田区的一半，再加上盐田港组团有产业的支持，从房地产角度来说有一定的发展空间

　　按政府的定位，盐田港这一块要经过翻天覆地的变化。2006年5月23日，盐田区盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁现场指挥部成立，整体搬迁实施完成后，将为盐田港区增加27万平方米土地资源、100多万平方米建筑面积。李莫明告诉记者：“政府划了一大块地，容积率都是4.0，一百多万平方米的建筑面积，把这些村都搬过来，把他们原来住的老房子的地方都作为物流园区。现在做小区讲究人车分流，现在物流园区就在物流园区，居住就是居住，所以说盐田要经过翻天覆地的大变化，这里面本身就会带来环境的提升”。

精雕细刻出精品

　　每个公司对市场的关注不一样，比如说卓越对后海有感情，万科对坂田充满激情，金地地对龙华很有感情。鹏广达则对盐田很有感情，对这个市场、对这个区域的关注度，当然也不排除在拓展其他的地方。

　　据了解，鹏广达随着东部几个项目的推进，先做有价值区间的项目，以后就转到东部三镇去了。鹏广达地产总经理李莫明坦言：“开发东部三镇，可能刚开始做有些人比较辛苦一点，或者要摸索一下，但是现在盐田这一块有事可做，等东部那个市场再成熟一点，则顺势推进”。鹏广达已经根据公司的整体发展，根据市场的成熟度，包括政府的意图在推进，因为本身已经有了储备、有了资源，只需要灵活掌握。

　　目前，鹏广达正在集中精力打造进入东部的第一个精品项目海滨假日。据了解，东部1号海滨假日产品方面的定位档次比较高，全部定位都是按照豪宅标准的思路进行，裙楼的装饰都是高档材料。门窗全是铝合金中空玻璃，阳台栏杆都是高档玻璃。电梯速度非常快，跟写字楼电梯的速度差不多，并且内外装修都达到酒店式的感觉，投入非常巨大。这样才能配合海滨酒店式公寓，包括走廊、电梯等其他方面的配置都非常好。

　　盐田最早在人的脑海里，建筑这一块跟市里面比在创新方面还是有一点差距，但是鹏广达把这个环节做足做够。海滨假日项目的品质、质量好，用材用料很足，园林绿化精雕细琢。外观非常简洁、整齐，很有特色，户型都以小户型为主，多为30多平米和40多平米。另外，每一层还有一个几十平方的公共空中花园，每一户有自己的户内入户花园，都有植物、桌椅。地产商把这个东西做出来，多出了这一块成本，就为了美化环境，给业主多提供休闲的选择。

　　李莫明认为：“我们做产品的第一个出发点是把市场所有产品的优点都纳进去；第二，自己公司内部做研发、做销售的都要喜欢这个产品。当时公司对他们的要求是，如果某一个产品做的不好的话，这个户型就给你。实际上，这也是一种对工作人员的鞭策。产品的每一个设计，每一个细节都要做到位。”