行业新闻

　　
　　与北京“史上最严”国五条细则相比，深圳版本被称为是“最温柔”的细则：“20%个税”征收明细并未提及，更多是堵上规避限购的政策漏洞。深圳细则自3月31日出台以来，市场各方表现不一。最直观的数据是，三级市场陡然降温，新房市场悄然“小跑”。然而，从长远来看房价如何波动，供需双方如何消化，乃至是否藏有后招，都尚需时日检验。
　　
　　成交反应：二手房暴跌九成
　　
　　3月31日，“国五条”深圳版细则出台，其中并未提及征收20%个税细则，二手房市场成交情况随之迅速降温。
　　
　　据深圳市规划国土委公布的数据，今年3月，深圳二手房成交18375套，其中住宅17527套。3月的最后几天，随着“国五条”细则出台日期逼近，为躲避可能增加的购房成本以及提升的入市门槛，购房者开始“抢房”，深圳二手房市场成交量激增：3月26日，深圳二手房成交985套；3月27日，成交1201套，创24个月以来新高；3月28日，成交1219套，再创新纪录；3月29日成交再攀新高，达1316套；3月30日成交1103套，为新房成交量的17倍。而3月31日，深版国五条落地，二手房成交量迅速回落至336套。
　　
　　上周，二手房市场共成交768套，环比跌89%；成交面积为6.71万平方米，环比暴跌88.7%。全市成交不足800套的水平，尚不及3月底的日成交量。
　　
　　“3月市场井喷释放了大部分刚需，加之4月以来雨天居多又逢清明假期，到目前为止整体楼市都很淡”。中联研究部表示，目前深圳20%个税实施方案悬而未出，不少买家陷入观望。某证券房产研究员预计，4月的二手住宅成交量至少比3月锐减三成。
　　
　　与二手房市场相比，一手房成交开始活跃。数据显示，上周深圳一手住宅量价齐升，成交套数再次回到千套以上水平。上周成交1270套，环比上涨30.9%；成交面积11.45万平方米，环比上涨26.2%；成交均价为21164元/平方米，环比上涨5.9%。其中4月1日～2日，全市一手住宅成交分别是295套和281套，这也是一个多月来，一手房日成交量首次超过二手房。
　　
　　世联地产指出，截止到4月7日，深圳市全市可售面积为283.23万平方米，可售套数为30906套；若按近8周深圳全市新房周平均835套的销售速度，目前的新房可售消化时间为37周。
　　
　　虽然清明假期并非销售节点，开发商并没有赶着入市，但新房成交量在上周仍有约三成的增长，有观点指出，市场整体环境渐趋明朗，以致深圳楼市在上周整体呈现上扬趋势。记者了解到4月中旬将有不少新盘开售，有网站预计4月开盘或加推的楼盘可能超过40个。不过，受访业内人士普遍认为在深圳地方版“限涨令”的压力下，新房售价将继续平稳。
　　
　　信心指数：
　　
　　超五成人看涨
　　
　　3月底，政策的末班车效应引爆了整个二手房市场，井喷的成交数据让各房产中介经历了“史上最幸福的三月”。某中介顾问告诉记者，3月忙时几乎是连轴转，电话不断，连吃饭都顾不上。但细则落地后，每天仅有几位顾客光顾。记者走访中介门店了解到，近两周来放盘量和买家数量都在大幅度下降，有置业顾问称每天的工作就是不断打电话给买卖双方希望能促成新的成交。
　　
　　新房市场方面，记者看到，看盘的人大概有5、6批。在龙华某楼盘开盘现场，置业经理李先生告诉记者，深圳版“国五条”细则的很多内容都在以前的调控政策中提到过，这次只是重新进行了强化。因此，不少新房购房者并未受太大影响。
　　
　　针对深版细则公布后的置业反应，一份网上数据调查显示，有近六成的网友认为：深圳房价上涨偏快；有41.98%的网友认为，深版国五条细则很“温柔”，深圳房价仍会上涨；有三分之一的网友则因为细则落地后选择继续观望。
　　
　　与此同时，世联地产数据显示，与去年下半年相比，2013年1季度超七成购房者看涨未来房价，再创调控以来新高。其主要原因在于，地方版细则无论是响应时间还是执行力度都表现得不尽如人意，从而使“新国五条”政策没有真正落实。成交量方面，预期未来成交量将会继续上涨的购房者比例持续上升，但预期未来“适合购房”的置业者比例明显下降。一方面，房价的快速上涨超过了一些首次置业和改善型购房者的承受能力，同时，也增加了他们对严厉政策的担忧，致使他们认为购房时机在恶化；另一方面，中央政府出台了“新国五条”，恰恰迎合了他们的这种担忧，致使部分购房者的观望行为。
　　
　　在接下来可能继续从严的调控政策中，购房者最期待的三个政策分别是限价、限购和房产税，占比分别为32.3%、16.8%和16.5%。限价政策呼声最高也显示出购房者对当前房价的不认可，期望政府通过价格干预手段给房地产降温。然而，这些政策的实际效果并不被购房者所看好，认为房价控制目标、限购政策和保障房政策能够平抑房价的购房者占比分别为12.5%、20.9%和16.3%，较上个季度明显下降。世联研究认为，造成这种局面的主要原因在于近期屡调屡涨的局面，使得相当部分购房者产生政策的“免疫力”。未来中央和地方政府亟待通过落实调控细则来扭转购房者的心理预期。
　　
　　谨防后招：
　　
　　还有调控空间
　　
　　细则虽然落地，但疑问依然存在。关注的焦点仍在“20%个税如何征收”，以及后期是否会有新的调控动作。
　　
　　“20%个税规定在1999年就有了，只是现在才放在‘国五条’中明确提出。但是这么多年都没有真正实行，靠几天时间来调整不太可能。”一国信分析师称。他认为，20%个税主要影响到的是1998年房改以后到2008年期间的房子。1998年以前的房子无法核实房屋原值，只能按照1%来征税。而2008年之后的房子涨幅并没有那么严重。“实际上也就是一部分二手房受到影响而已。2008年以后的房子在交易时做低一点价格，就可以不用交税了。也正是因为可以做低价格，1999年就有的规定没有严格执行。”该分析师表示。
　　
　　“深圳版‘国五条’细则比较含糊，对于一手房而言，之前外界猜测的月度环比零增长并未提及。但现在不提，不代表以后不提；一旦市场火热，相关部门肯定会出台其他方案。”一位开发商告诉记者，之前因为工程进度的问题，本打算4月加推的楼盘，现在就开始蓄客，“不打算开样板间了，直接开卖。”该开发商表示。而深圳兰江地产副总裁杨大谷在采访中也证实了这一点，说已有部分开发商担心后面将出台更严厉政策而提前开盘。再加上进入推盘旺季的四月，开发商积极性提高。
　　
　　法律意见
　　
　　提前预防
　　
　　规避交易风险
　　
　　在新“国五条”及其细则的背景下，房地产交易中应该注意哪些问题呢？
　　
　　李栋梁律师说，购房者在签订合同时，首先要注意自己是否具有购房资格，以避免因不符合购房资格导致无法履行合同而承担违约责任。其次是要关注自己是否具备贷款的资格和银行的利率变化，以规避因自身原因导致无法贷款，进而无法履行合同而承担违约责任。由于房地产政策随时进行调整，在签订合同前，买卖双方对可能引发的争议提前进行约定。李栋梁律师说，提前进行争议约定比出了问题时买卖双方对簿公堂打官司要好得多。
　　
　　深圳房地产律师张茂荣律师补充说，为避免卖方以新“国五条”细则实施为由恶意毁约，在二手房买卖合同签约时，买方应提前与卖方在合同中进行预先约定，以避免对方恶意毁约。具体建议如下：1.本合同递件过户申报纳税时以政府评估价申请核定纳税。2.本合同约定的交易税费承担以政府按评估价核定征收为前提，交易期间如必须按20%差额核实征收，由此增加的税费由双方另行协商承担，协商达不成一致意见的，解除合同，互不追究责任。
　　
　　主要城市细则对比
　　
　　北京：史上最严
　　
　　●房价目标：新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
　　
　　●政策亮点：继续严格落实住房限购措施，本市户籍单身人士禁购第二套房。对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
　　
　　●其他政策：不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，5年内不得在本市购买住房。
　　
　　●专家评价：北京“国五条”执行细则对于限购进一步收紧，提高二套房贷款首付，呈现出调控继续从严的趋势，将新房和二手房统一纳入调控体系，多项政策收紧堪称“史上最严”。
　　
　　上海：中规中矩
　　
　　●房价目标：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
　　
　　●政策亮点：严格执行第二套住房信贷政策。严禁发放第三套及以上购房贷款。依法严格按照转让所得的20%计征；继续稳步实施个人住房房产税改革试点。
　　
　　●其他政策：一季度公布全市年度供地计划；完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。
　　
　　●专家评价：上海市政府在所得税等关键要点上，基本遵循中央基调，表现可谓中规中矩。
　　
　　天津：相对平和
　　
　　●房价目标：增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住房价格稳定，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。
　　
　　●政策亮点：对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。
　　
　　●其他政策：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查，对各类证明材料或住房套数不符合限购政策规定的居民家庭限制其购房。
　　
　　●专家评价：不论在细则出台时间还是内容的严厉程度上，都较为平和。
　　
　　深圳：细则不细
　　
　　●房价目标：确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
　　
　　●政策亮点：杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为；发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。
　　
　　●其他政策：确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。
　　
　　●专家评价：比较模糊笼统，基本上没有特别细化的执行标准。