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2014年，政策分类调控不是第一位了，中国房地产应该回归市场，比起政府的调控，市场优胜劣汰过程更加优化。

　　推荐语：从国五条到国八条，到国十条，一直在政府和市场两手抓的环境下发展的房地产行业，今年因为温州、杭州房价的下降，中国房地产市场出现了动荡，也引起了不少人对中国未来房地产发展的担忧。中国未来的房地产才能健康发展呢？

　　在2014城市观点论坛西安行演讲中，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生指出，2014年，政策分类调控不是第一位了，中国房地产应该回归市场，比起政府的调控，市场优胜劣汰过程更加优化。

　　陈淮 过去十年，影响和决定房地产市场的第一位因素究竟是政策，还是市场？过去十年，决定着中国北京、西安房地产市场走势的第一位因素究竟是政策，还是市场？如果是政策就能够决左右这个行业的话，那我们用不着三天两头的国五条、国八条、国十条，人们说老百姓都买不起房子的过程中买了房子，政府咬牙跺脚。本届政府要如何的时候，房地产市场按照它固有的规律发展到了今天。如果说有什么区别的话，2014年，其实是从2013年开始，过去政策掩盖下的一些市场的深层次矛盾逐步显现出来，这是2014。

　　2014年分类调控不是第一位的，是市场的内在因素逐步显现，就像一个病人，庸医不停的给他吃退烧药，国五条不行吃国八条，国八条不行吃国十条。高明的大夫，不会轻易给病人吃退烧药，因为它会把引起发烧的问题掩盖起来。

　　为什么会发烧？可能是肺部感染，可能痢疾拉稀，不停的吃退烧药，把真正引起发烧的因素给掩盖了，这就是过去十年，就是因为吃退烧药，今天吃了，当天晚上退一会，第二天接着烧。2013年起我们不再吃退烧药，市场运营过程中的一些因素显现出来，比如说大中小，中西部城市发展不平衡，出现分化。比如说我们一部分、少数城市供大于求，包括沿海特大城市和相当一部分中西部的大城市在内，更不要说县城供大于求。比如说老百姓的市场预期，对政策老说扑朔迷离，现在更多的从自己的客观需求选择入市的时间。

　　2014年把分类也好，双向调控也好，关注都往后放，十年来的房地产市场坦率的说，不好意思的说，明确无误的说，主观愿望是不好使的，不管这个愿望是出自哪里，大多数老百姓的主观愿望也不一定是符合客观规律和国情的。客观规律是不以人的主观，不以意志为转移的必然趋势。我们有人希望汶川地震吗？自然规律是这样，该震的还得震；我们希望祖国天天是春天，四季轮回你改得了吗？2014年我建议我们从以下四个方面关注房地产：

　　第一，新型城镇化。如果有什么新的变化，我们从进入21世纪之后，第一个十年，由于一些特殊的历史原因，不得不把大量的资金、政策、物质、资源集中在北京、上海。在这个过程中，有意和无意地造就了中国城市化的主战场在特大城市，实际上我们调控房地产最明显的就是沿海屈指可数的少数特大城市。西部12省区，西安、成都也不过从中长期看是温和上涨，相对平稳运行的过程，真正有异动的只是沿海特大城市。新型城市化有很多内容，3月17号刚刚公布的国家新型城镇化规划，核心突出的一条就是实现大中小城市协调发展，特别是重点发展好中等规模城市，抑制特大城市人口扩张，以及在县城和中心镇一级引导农民就近入城。当然还有一些其他问题，这些我们先不说，简单说就是房地产的空间分部，也将有一个明显的变化和距离。

　　2013年的时候就明确提出，我们新一轮城市化要严格抑制特大城市进一步扩张，但是多大的城市算是特大城市，没明确说。在3月17号这个国家新型城镇化规划中，对大中小有了明确的定量化的区分。500万以上人口城市叫特大城市，在今后一个很长时间内，这些城市将不鼓励它扩张，抑制人口涌入。如果我们不能够解决特大城市过度承载的问题，我们永远解决不了房价问题，北京上海就那么大，不可能把13亿人都装进去。真正要实现中国高质量的城市化，非得有一大批中等和小城市发展，实现大中小城市的发展。

　　2013年末，这个是很新的数据，1千万人口以上的城市有6座，将采取抑制人口政策，限制人口扩张。大家老说限购什么时候取消，如果这些城市取消限购，那么一定有更严厉的入市门槛。加快积极稳妥的发展一批，包括中西部的省会城市和中小城镇是我们未来的主要指向。在这个城市结构调整过程中，按国际标准的话，100万人口的城市就叫大城市，300万人以上的大城市，这个人口指的核心市区，300万人以上就叫特大城市。按照我们新型城镇化规划，目前是500万以上，按中国的特点，500万人口以上的城市划为特大城市，抑制人口涌入。300—500万的区间，这个区间叫大城市，80—300万叫中等规模，这符合中国的国情。

　　简单说，我们想今后一段时间，从2014年起，可能两个层级是我们房地产市场和政府鼓励人口集中的主战场，一个是中等规模城市，城市群，卫星城，再一个是县城与中心镇。但是在这两个层级中，我个人的判断不是写在文件中的，县城和中心镇一级，除了江浙少数和珠三角地方以外，恐怕中西部还得有8—10年的准备期才到高潮。政府希望优先发展，请注意我说的中等规模，包括西部一部分中等城市，像银川，也包括几乎大部分的地市及中心城市。

　　第二，改革。2013年十八届三中全会明确提出60条，全面深化市场经济体制的改革，我看这个改革可能是一个艰难前行的过程，但不论怎么艰难，它的序幕揭开，方向明确。而且它的确是包括中国国民经济，抑制2014年经济增速下行，释放增长动力和房地产市场健康发展首要的迫切的问题。过去十年我们靠强化政府权力，靠低效率、高成本的调控，靠这种滞后性、被动性、主观性明确的政策，恐怕已经走到头了。因势利导，发展优胜劣汰，特别是在资金供给，土地供给这两个最基本经济要素的市场化上迈出实质性的步伐，包括地方政府，城市建设融资，也包括减小金融系统的风险，也包括支持老百姓更好更快的成长的迫切需要。

　　我们在户籍制度、土地制度，中央与地方的关系，以及产权制度，交易市场的扩大与完善下迈出新的步伐。刚才说的是文件，或者说政府，或者是党中央希望，我再说我个人的看法，不容易。其中举个例子说，三中全会说了加快实现土地制度的流转，其中有很多地方讲到了农地、宅基地、农村集体建设用地的流转问题，同地同权可以抵押，以及其他一些规模化经营等。但是三中全会结束不久，很多政府就站出来表态，18亿亩耕地红线不动摇，又说量不变，实际上把土地流转退回到十七届三中全会的时候了。

　　再举个例子说，去年末的中央经济工作会议，第一条把粮食安全列进去了。其实连续十年创历史新高的背景下，为什么把粮食安全列为2014年的第一任务？我以为在土地改革这个问题上还存在很大的争议。但不管一致还是不一致，愿意还是不愿意，改革的推进，是一个必由选择。习近平和李克强都说过，我们很多的重大改革措施都是倒逼机制。2014年多关注改革，并且主动地去推动改革，比如说在金融创新上、在规模化经营上、在保障房建设上。

　　第三，市场机制越来越明显发挥作用。有人连夜赶考场，有人荣誉回故里，这就是市场应有的现象。2014年此后一段时间，当政府之手越来越不伸的时候，市场的手就越来越能发挥作用。一个优胜劣汰的过程，比起政府的调控，更加优化的过程到来了。有些开发商不得不考虑到自己资金链的风险，尽快回笼资金，采取了一些促销措施，这些都是市场正常合理的反映，感冒发烧是人一生中必经的不可避免的阶段。

　　曾经有媒体问我说，过去十年是房地产的黄金十年，你认为未来还是黄金十年吗？我间接的回答这个问题，我说在整个90年代是中国家电业的黄金十年，那个时候涌现了一大批名牌家电，那个时候的丈母娘需求是有彩电、冰箱、洗衣机就可以。黄金十年，短缺，买不到，十年而已，十年过去怎么样，这些当初辉煌一时的家电厂家，都是政府重点支持的，在轻工业、电子工业部、兵器工业部备案发牌的，基本死光。辉煌十年的那些家电企业，大概硕果仅存的就是长虹一家，其他的基本死光。但是在接下来的十年，正是中国成为世界家电大国的十年，你说第一个十年叫辉煌，还是第二个十年叫辉煌。

　　哪一个十年堪称是黄金？我们在过去十年的城市建设、住房建设，的确有很多卓越，令人羡慕的成就。比如西安变化多大，我们这个酒店说是仿汉代的，但是我一看是仿汉代王陵的，我们有太多的缺陷，有太多需要探讨的，这并非是批评西安，西安也有很多非常漂亮的，比如陕西博物馆，那是建筑界的骄傲。北京这20年的建筑没有一个能上明信片的，毕竟陕西还有一个博物馆是大家公认的，令人骄傲的作品，但是也有仿汉代王陵的酒店。

　　刚才说市场正在重新优化选择它的资源支配者，这个过程大家有思想准备。市场好不一定谁都能活下来，美国用了50年全面赶上和超过了欧洲，走过欧洲工业化150年之路。2013年美国道琼斯标准，三大股指一年之内50次创历史新高。我们今年每个人都争取自己规避风险，强壮素质，在市场竞争中，而不是在和政府的博弈中活下去，成为进化最快的物种之一。

　　第四，新挑战。我们希望我们的房地产开发商、老板、企业家们注意到，我们这个行业面对着一些以前没想或者想了认为离我们很遥远的挑战，就在眼前了，这些挑战很复杂、很多样。比如说今年一季度，人民币突然一反过去几年升值，大幅度贬值，这对国际热钱造成影响，对房地产在短期内市场供需造成影响，你别以为这是一个距你很遥远的事。海啸，大规模人员伤亡就是20分钟，它也是个短期，但是这个灾害是非常巨大，躲过这20分钟，一切恢复原样，这20分钟是灾难性。

　　希望大家高度关注，2014年通胀主动权不在我们手里，希望开发商不要自说自话，注意到这个国际货币政策，国际货币环境对我们市场的短期内的挑战。另外，互联网、网购、电商大家可能都听说了，别以为它离我们很遥远，且不说网上购房现在已经在很多地方如火如荼，购房者挑选房子的优化选择的效率大规模提高。你弄几个柱子就是王者风范，人家上网鼠标一点，可以把10个、20个楼盘的信息放到一块比较。

　　这还不是最重要的，互联网金融，十八届三中全会也明确提出房地产市场改革其中之一，发展直接融资，而且互联网金融业使我们银行业措手不及，仿佛一夜之间就来到眼前的。我看技术进步、生产力发展，谁也抵抗不了，不管你诅咒它，还是赞扬它，你高兴还是不高兴。一夜之间，这些余额宝们的宝们，就把我国银行的看家奶酪冲的七零八落。可不可能有一天，房地产市场的直接融资，以及老百姓购房中的各种各样的中介性的金融需求，由互联网金融取代？这种风险不仅仅局限在开放商和购房者，以及和银行之间。

　　以上是我今天和大家交流的，第一个关注的不是分类调控，而是以下四个方面：第一，国家新型城镇化战略，空间分部变化；第二，深化改革可能给我行业带来了影响和冲击；第三，市场优胜劣汰机制越来越明显；第四，国际货币政策以及互联网金融等，可能给我们带来挑战。

　　本文为著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生于2014城市观点论坛西安行上的演讲实录，未经本人审核。