行业新闻

央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，标志着至此开始货币政策“微调”走向定向宽松。

　　5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

　　会议最后，刘士余对个人住房贷款提出了以下五点要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

　　笔者认为，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，标志着至此开始货币政策“微调”走向定向宽松。而货币政策走向定向宽松、“优先满足”首套自住购房的政策背景来看，主要是因为宏观经济处于触底阶段，当前，仍然需要房地产适度拉动宏观经济的增长。

　　国家统计局数据显示，2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，宏观经济处于触底阶段。一季度，居民消费价格同比上涨2.3%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年一季度GDP增速与CPI增速累加值为9.6，刚好处于这一区间，从指标意义来看，具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征。4月份CPI重回1时代，更加增强了货币政策定向宽松的预期。

　　此外，国家统计局数据显示，截止3月末，中国广义货币(M2)余额116.07万亿元，同比增长12.1%，已明显低于13%的年度控制目标，此时货币政策偏紧。

　　因此，在宏观经济“触底阶段”，央行要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，提高服务效率等措施，货币政策“微调”走向定向宽松，以适度拉动宏观经济的持续增长。

　　从央行此次表态中强调“优先满足”居民家庭首套自住购房等这个信号来看，今年以来这样的表态尚属首次，这其中透露出当前政策层面的特征及趋势的四方面信号，笔者认为：

　　第一、无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，包括在“盘活存量用好增量”的过程中，货币政策调整的核心仍然是“优先满足”居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性。

　　第二、宏观经济触底阶段，政策走向定向宽松，下半年大中城市房价将不如稳步上涨的通道。

　　去年11月份以来各地限购政策从严，但是，至今为止各地频频爆出限购松绑的消息，并没有严格执行，这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持定向宽松的姿态。

　　因此，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计下半年，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的渠道。

　　第三、尽管限购、限贷等政策有松动的迹象，但是大多数城市仍然是延期继续执行，当前通过“优先满足”支持居民家庭首套自住购房需求的差别化政策，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有继续从严的政策出台。

　　第四、对于开发商来讲，在上半年“流动性”趋紧的市场背景下，以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳，同时，土地市场溢价率表现走低，地价表现相对合理，此时为较好拿地时机，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面；下半年货币政策转向定向宽松，最佳的拿地机会可能会已经错过，此时，开发企业再在土地市场上拿地有可能会面临比较多的竞争，下半年部分城市地价可能重新走高，不排除个别热点城市还会有地王出现，这些城市拿地可能会一定的市场风险。